So wird der Wert einer Garage bestimmt

Wer in Hamburg oder Umland lebt und ein Auto besitzt, kennt das Problem: Kostenfreie Parkplätze sind Mangelware, sichere Stellflächen und abgeschlossene Garagen dagegen heiß begehrt. Neben der nervigen Parkplatzsuche haben Auto- und Motorradfahrer zudem Angst vor Vandalismus oder Diebstahl. Eigentümer, die in Großstädten wie Hamburg eine Garage zu verkaufen haben, merken schnell, wie groß die Nachfrage ist. Doch welchen Preis kann man erzielen? Wie bestimmt man den Wert einer Garage? Kann man eine Garage losgelöst von einer Wohnung verkaufen?


Garage zu verkaufen

Zuerst hängt der Wert einer Garage von ihrer Göße, dem Alter, dem Standort und ihrem Zustand ab. Die Faustregel lautet: Je größer die Garage, desto höher kann die Monatsmiete liegen und daraufhin auch der Verkaufspreis angesetzt werden. Je neuer und besser die bauliche Qualität ist, desto höher kann ebenfalls der Wert sein. Je größer die Parkplatznot in der unmittelbaren Umgebung ist und je weniger Verkaufsangebote inseriert sind, desto mehr Interessenten werden bereit sein, einen hohen Preis für die Garage zu zahlen. Für Garagen und Tiefgaragenstellplätze in der Innenstadt von Hamburg werden heutzutage immense Summen veranschlagt. Zum Beispiel Hamburg-Altstadt, Billbrook, Billstedt, Finkenwerder, HafenCity, Hamm, Hammerbrook, Horn, St. Georg, St. Pauli, Steinwerder, Veddel, Waltershof, Wilhelmsburg und Harburg sind sehr beliebte Orte für Garageneigentümer und Käufer.

Wer eine Garage zu verkaufen hat, wird jedoch schnell feststellen, dass es nicht so einfach ist, Informationen über die genaue Wertbestimmung einer Garage zu erhalten. Informationen zur Wertermittlung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken sind nicht so speziell wie von Garagen und somit wesentlich vielfältiger. Allgemein heißt es bei etablierten Immobilien-Gutachtern, es gäbe wenig Anhaltspunkte für die pauschale, allgemein gültige Bewertung des Wertes einer Garage. Als potentieller Verkäufer sollte man sich daher umfassend und selbstständig über mögliche Preise informieren. Seien es Anzeigen in lokalen Tageszeitungen wie dem Hamburger Abendblatt, dem Hamburger Tageblatt, MOPO, Hamburger allgemeine Rundschau oder Immobilienportale im Internet, die in der Regel eine extra Rubrik für Stellplätze und Garagen anbieten. Die typischen Portale sind hier Immonet, Immobilienscout24 und ebay Kleinanzeigen. Garagen werden in Hamburg und Umgebung auch auffallend häufig über Handzettel angeboten, oder an Garagentoren kleben Verkaufsschilder. Halten Sie am besten die Augen auf und gewinnen Sie so einen ersten Eindruck zur Preisgestaltung. Lassen Sie sich auch nicht von scheinbar klar nachvollziehbaren Rechnungen beeinflussen. Wir zeigen Ihnen, warum so manch eine Rechnung nicht aufgeht.


Die Nachfrage bestimmt den Preis

In der Praxis zeigt sich, dass bei Garagen insbesondere die Nachfrage eine bedeutende Rolle spielt. Kriterien wie:

sind natürlich auch wichtig, sie sind jedoch wesentlich unbedeutender als bei Häusern oder Wohnungen, die zum Verkauf angeboten werden. Zu dem spielen extrem viele Mikrofaktoren hinzu, welche die Nachfrage beeinflussen.

Wie wichtig die Nachfrage beim Garagenverkauf ist, verdeutlicht folgender Fall. Wenn ein Versicherer bei einer Wertbestimmung einer Garage den Verkehrswert zugrunde legt, so ist dieser oft nur wenig hilfreich:

Beispiel: Ein Versicherer legt für eine Garagenwertbestimmung pauschal einen Verkehrswert von 5.000 bis 8.000 Euro zugrunde. Dieser Wert bezieht sich auf eine gut sanierte oder neu gebaute Garage. Eine unsanierte, schlecht erhaltene Garage erhält einen Wert von nur 2.000 bis 3.000 Euro. Und in der Praxis? Da bezahlt man in Hamburg ein Vielfaches. Vor kurzem habe ich in St. Pauli eine im baulich schlechten Zustand befindliche Garage, für 30.000 Euro gesehen und die wurde schnell verkauft! Bei einer pauschalen Wertermittlung von einem Versicherer wird häufig der Grundstückswert nicht mit eingerechnet sondern lediglich die Herstellungskosten für den Bau einer Garage. Und es macht schon einen Unterschied, ob die Garage in Buxtehude liegt oder in der Innenstadt von Hamburg.


Welchen Mietpreis können Sie erzielen?

Um den Wert einer Garage zu benennen, greifen manche online Kalkulatoren auf die Ertragswertmethode zurück: Wenn man zum Beispiel für die Garage eine Jahresmiete von 1.200 Euro ansetzt (also 100 Euro Miete pro Monat, was ein typischer Garagenmietpreis in Hamburg ist), dann wird der Garagenwert aus dem 7- bis 10-fachen dieser Jahresmiete berechnet. Also rund 8.400 bis 12.000 Euro. Auch diese Rechnung geht in Hamburg meist nicht auf. Hier können Sie in der Regel mehr für Ihre Garage erzielen. Sollte ein potentieller Interessent versuchen, seine Preisvorstellung in der Verhandlung mit dem Ertragswert zu begründen, dann lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Prüfen Sie gründlich, wie teuer andere Garagen in unmittelbarer Umgebung sind.

Online Kalkulation

Mit Hilfe des online Kalkulators können Sie testweise den Wert nach der Ertragswertmethode berechnen.

Wert = ( Miete x 12 ) x Faktor

mtl. Miete
Faktor

Wert: 8.400 €


Teure Gegend bedeutet hohe Preise?

„Wer seine Garage in einer Top-Lage verkauft, erzielt auf jeden Fall einen hohen Preis dafür.“ Diese Aussage klingt zwar spontan richtig, aber auch hier zeigt sich, dass Theorie und Praxis beim Garagenverkauf häufig auseinander gehen. Mikro- und Makrolage spielen zwar bei der Hausbewertung eine entscheidende Rolle, bei Garagen sieht das jedoch anders aus.

Beispiel: Eigentümer können in Top-Lagen Schwierigkeiten beim Garagenverkauf haben, wenn die Grundstücke in der unmittelbaren Nachbarschaft groß sind und die Bewohner dort genügend Platz für eigene Stellplätze haben. Oder wenn es beispielsweise genügend öffentliche Parkplätze oder Parkhäuser in der Nähe gibt, drückt das den Verkaufswert der eigenen Garage, Tiefgarage oder des Stellplatzes. Die Nachfrage bestimmt den Preis für die Garage wesentlich stärker als die Lage.

Es kann ein Überangebot an Garagen und Stellplätzen geben, wenn die Anzahl der Stellplätze in einem ungünstigen Verhältnis zu den Wohnungen im jeweiligen Haus steht, da mehr Garagen gebaut werden als die Anzahl der Wohnungen es erfordert oder nur wenige Wohnungsmieter / -eigentümer ihren Stellplatz selbst nutzen. Und auch auf weitere Faktoren kommt es an. Der Wert einer Garage wird höher sein, wenn sie sich auf einem abgeschlossenen Garagenhof befindet, zu dem nicht jedermann Zutritt hat.


Sachverständigengutachten oft nicht aussagekräftig

Auch Sachverständigengutachten über den vermeintlichen Wert der Garage bringen häufig weniger auswertbare Ergebnisse als bei Wohnimmobilien. Der Grund liegt auch hier in der oft nicht vergleichbaren Lage der Objekte, sogar in ein und demselben Stadtgebiet. Man kann sich nicht immer auf den beliebten Bodenrichtwert verlassen. In so einem Fall lohnt es sich nicht Geld für einen Gutachter auszugeben.

Ganz allgemein wird ein Eigentümer feststellen, dass es schwieriger ist, Garagen zu einem vernünftigen Wert zu verkaufen, als sie zu vermieten. Nicht zu vernachlässigen ist auch als Verkaufshemmnis, dass in der Regel verschiedene Eigentümer Garagen auf dem selben Garagenhof besitzen und deshalb wird der Zustand der einzelnen Garagen unterschiedlich sein. Der schlechte Zustand einer Garage kann das Bild für den Gesamteindruck des Garagenhofes prägen und die gute Verkaufsmöglichkeit einer anderen, bestens erhaltenen Garage, zunichte machen. Zudem ist es für potentielle Käufer auch immer gut zu wissen, wie die Eigentümergemeinschaft drauf ist. Wenn ein Eigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft die Mehrheit an Anteilen hat, kann er allein über die gesamte Gemeinschaft entscheiden. Das ist für viele Kaufinteressenten ein Ausschlusskriterium. Ich selbst habe in Lübeck eine Garagenanlage gesehen, bei der dies der Fall ist. Jetzt versuchen die Eigentümer ihre Stellplätze zu billigen Preisen abzustoßen und niemand möchte kaufen.

Abzuraten ist nach Meinung von Experten vor allem von dem Versuch, eine unsanierte Garage verkaufen zu wollen. Auch in diesem Fall kann es leichter gelingen, die Garage weiter zu vermieten.


Garage losgelöst von der Wohnung verkaufen?

Wenn Sie eine Garage zu verkaufen haben, die zu einer Wohnung gehört, dann können Probleme auftreten. Ob beispielsweise ein Tiefgaragenstellplatzplatz separat von einer Eigentumswohnung verkauft werden kann, hängt in erster Linie vom Grundbuch und der Teilungserklärung ab. In Hamburg ist dort oft eine Koppelung des Stellplatzes an die jeweilige Wohnung vorgesehen. Das führt dazu, dass beides nicht getrennt behandelt werden kann. Diese Regelung entspricht dem Paragraph 6 WohnEigG, wonach Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden kann. Tiefgaragenstellplätze sind in der Regel Sondereigentum. Dann können sie nicht losgelöst von der Eigentumswohnung verkauft werden. Wenn jedoch durch die Teilungserklärung ein eigenes Grundbuch vorhanden ist und der Stellplatz getrennt von der Wohnung zu betrachten ist, dann kann der Tiefgaragenstellplatz auch einzeln verkauft werden.


Privatverkauf einer Garage

Wer sich in die Thematik einarbeiten will, um in der Lage zu sein, seine Garage, seinen Stellplatz, Garagenhof oder Tiefgaragenplatz selbst zu verkaufen, sollte viel Geduld mitbringen. Insbesondere bezüglich des Preises kann es lange dauern, bis die gewünschte Höhe erzielt ist. Ob man einen Käufer findet, der den Preis bezahlt, ist zum einen nicht sicher, zum anderen sitzt man bis dahin auf totem Kapital. Auch die erforderlichen Daten einzuholen kostet Zeit und Nerven. Wenn Sie den Preis anfangs zu hoch ansetzen und später wegen zu wenigen Anfragen im Preis reduzieren müssen, dann bekommen das auch meistens die Interessenten mit. Sobald Sie dieses Spiel einmal begonnen haben, verramschen Sie ihre Garage und werden keinen großen Gewinn mehr erzielen können.



Ich hoffe Ihnen mit diesem Artikel weiterhelfen zu können. Wenn Sie noch Fragen haben oder Informationen zu Ihrer Garage benötigen, dann schreiben Sie mir gerne eine Mail. Ich bemühe mich, so schnell wie möglich darauf zu antworten.



Immobilienwert Hamburg

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